A- Giriş
Bugüne kadar Airbnb, Booking, Couchsurfing gibi şirketler aracılığıyla veya aracısız bir şekilde gerçek ve tüzel kişi şahısların günü birlik kiralamaları hariç olmak üzere 1 günden fazla, haftalık, aylık ve benzeri süreli ücretli konaklamalarda kanuni boşluk sebebiyle hukuki, cezai ve vergisel anlamda denetim yapılamamakta ve düzenleme olmadığından herhangi bir yaptırım uygulanamamaktaydı. Günü birlik kiralamalarda ise 22.10.2016 Tarihli 678 Sayılı KHK ile 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2. Maddesinde “günü birlik evler” ibaresi eklenerek Kimlik Bildirme Kanunu’na tabi hale getirilip günü birlik kiralamalar denetim altına alınmaya çalışılmış, kanuna aykırı davranılması halinde idari para cezası uygulanmaya başlanmıştı. Ancak bu düzenleme yalnızca günü birlik kiralamalara uygulanabildiğinden ve diğer kiralama tiplerine denetim imkanı sağlamadığından kanuni boşluğun kapatılması amacıyla tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kira sözleşmeleri hariç olmak üzere; konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanması için genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümlerin yer aldığı 02.11.2023 tarihli, 32357 sayılı, 7464 Kanun No’lu “KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” düzenlenerek yürürlüğe girmiştir.
B- Kanunun Ana Maddelerinin İncelenmesi
İlgili kanun, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınmasını zorunlu kılmıştır. İzin belgesinin alımında getirilen en önemli şartlardan birisi diğer kat maliklerinin oy birliği ile karar alması ve bu kararın başvuruya eklenmesidir. Önemle belirtmemiz gerekir ki kanun; oy çokluğu değil; oy birliği ile karar alınmasını zorunlu tutmuş olup bu düzenleme ile birlikte bina ve yapılarda Airbnb tarzı uygulamalarla kiralama yapan kat maliklerinin; sürekli bina ve yapılarda yaşayan diğer kat malikleri ve kiracıların huzur ve güven ortamının temin edilmesinin amaçlandığını söylememiz pek yanlış olmaz.
İzin belgesinin alınabilmesi için gerekli şart ve koşullar ilgili kanunun 3. Maddesinde “İzin Belgesinin Niteliği” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu kapsamda;
1. Söz konusu izin belgesinin “Kültür ve Turizm Bakanlığı” tarafından verilebileceği, bu yetkinin valilik vasıtasıyla da kullanılabileceği belirtilmiştir. (md 3/2)
2. İzin belgesinin alınabilmesi için yapılacak başvuruya; bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuş olup ayrıca birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu binadaki kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuştur. (md 3/3).
3. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebileceği, aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;
4. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene ait olup kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamaların 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabileceği düzenlenmiştir.(md 3/5),
Bağımsız bölümlerde hangi şart ve koşullarda izin gerekip gerekmediği ve tüm istisnaları kanun kapsamında tereddüte mahal vermeyecek şekilde açıklanmış olup kanunun devam maddelerinde izin belgesiz bir şekilde kiralama yapılması halinde farklı durumlarda 100.000,00 TL’den 1.000.000,00 TL’ye kadar idari para cezası uygulanacağı ayrıca düzenleme altına alınmıştır.
Daha önce de belirtmiş olduğumuz üzere eski düzenlemelerde günü birlik kiralamalarda yalnızca 1774 sayılı kanun kapsamında kimlik bildiriminde bulunulmadığı için idari yaptırım uygulanmaktaydı. Bültene konu olan 7464 Kanun sayılı kanun kapsamında yapılacak olan kiralamalarda kanunda açıkça VERBIS sistemi üzerinden kimlik bilgilerinin EGM’e iletilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Bu kapsamda aynı kanunun 3. Maddesinin 8. Fıkrasında “Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.” Düzenlemesi ile birlikte turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar için konutta kalacak kişilerin kimlik bilgilerinin VERBIS sistemi üzerinden EGM’e bildirilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Her ne kadar 7464 sayılı kanunda açıkça belirtilmese de 1774 sayılı kanunda da düzenlendiği üzere konukların VERBIS’e bildiriminin yapılmaması halinde 1774 sayılı kanun kapsamında idari para cezası uygulanacaktır.
Kanuni boşluk sebebiyle sırf alt kiralama ile maddi gelir elde edebilmek için konut kiralayan ve ev sahipleri ile hukuki ve cezai anlamda anlaşmazlık yaşayan kişileri hepimiz duymuşuzdur. Getirilen düzenleme ile birlikte bugüne kadar kiracıların mülk sahibinden habersiz bir şekilde maddi menfaat elde etmek amacıyla taşınmazlarını Airbnb ve benzeri uygulamalarla kiraya vermesinin de önüne geçilmiş olup salt bu durum da ayrıca yaptırıma tabi tutulmuştur. Bu kapsamda kanunun 3. Maddesinin 7. Fıkrasında “İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.” hususu düzenlenmiş olup bu yasağa uymayanlara da aynı kanunun 4. Maddesi doğrultusunda “yüz bin Türk lirası” idari para cezası uygulanacağı belirtilmiştir.
Düzenleme ile kısa süreli konaklama aracılığıyla yaptırım uygulanmaksızın gelir elde etmek isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken bazı hususlar önem arz etmiştir. Özetle sıralamamız gerekirse;
Denetimi mümkün bir şekilde kanuni olarak zorunlu hale getirilmiş olup yukarıda yer alan hususlara dikkat edilmesi halinde yaptırım uygulanmaksızın kiralama faaliyetinde bulunulabilecektir.
Sonuç
Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde yazılı ve görsel basında Airbnb Düzenlemesi olarak lanse edilen ve kamuya bu isimle tanıtılan 02.11.2023 tarihli, 32357 sayılı, 7464 Kanun No’lu “KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” ile birlikte yasalarda boşluğu bulunan kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin mevcut denetimsizlik durumu kontrol altına alınmak istenmiştir. Uygulanacak olan idari yaptırımların maddi anlamda boyutuna bakacak olursak yaptırımların caydırıcı nitelikte olduğu görülmektedir. Bu kapsamda kamu; bu alanda da denetim yetkisini kolaylıkla kullanabilecek ve kısa süreli konaklamaları hukuki, cezai ve kira gelirinden kaynaklı vergisel anlamda denetleyebilecektir.