Kira ve Kat Mülkiyeti Hukuku Uyuşmazlıklarında “Dava Şartı” Arabuluculuk Başladı!

Kamuoyu tarafından 7. Yargı Paketi olarak bilinen ve 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1136 sayılı Avukatlık Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanunlarda birtakım değişiklikler yapılmıştır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (“Kanun”) kapsamında yapılan değişiklik ile dava şartı arabuluculuk başvurusuna konu uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiş olup söz konusu Kanun değişikliği 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. Bu kapsamda 01.09.2023 tarihi itibariyle iş, ticaret ve tüketici uyuşmazlıklarının yanı sıra,

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da Kanun kapsamında dahil edilmiştir. Başka bir deyişle, ilgili uyuşmazlıklar bakımından dava ikame etmeden önce yapılacak arabuluculuk başvurusu, dava şartı niteliğindedir.

Ayrıca bu uyuşmazlıklar bakımında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması zorunlu kılınmıştır.

Bu bülten yazımızda Kanun değişikliği ile gündemimize dahil olan kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kurumu incelenecektir.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

7. Yargı Paketi olarak bilinen muhtelif Kanun değişikliği ile genel itibariyle kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunulması yapılması zorunlu hale gelmiş; kiralanan yerin ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar ise istisna olarak sayılmıştır. Bu nedenle kiracı aleyhine tahliye talepli olarak başlatılan icra takiplerinde, icra takibine itiraz vaki olduğunda takibin devamı için icra hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken itirazın kaldırılması davaları bakımından arabuluculuk dava şartı niteliğinde değildir. Ancak kiracı aleyhine tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan ilamsız icra takiplerinde, kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde sulh hukuk mahkemeleri nezdinde ikame edilmesi gereken dava yönünden öncelikle dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunulması gerekmektedir.

Kira Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuğun Uygulanacağı Bazı Dava Türleri

• Kira ilişkisine dayalı sulh hukuk mahkemesinde açılacak alacak ve tahliye davaları
• Kira ilişkisine dayalı uyarlama davaları
• Kiralanan taşınmaza yapılan faydalı masraflardan kaynaklanan tazminat davaları
• Kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı tazminat davaları
• Maden ocaklarının kiralanmasına ilişkin rödovans sözleşmelerinden kaynaklı alacak ve tazminat davaları
• Kira sözleşmesinden kaynaklı cezai şartın tahsili için sulh hukuk mahkemesinde görülecek davalar
• Kira ilişkisine dayalı kira bedelinin tespiti davaları

Sonuç

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından yayımlanan istatistiki veriler uyarınca dava şartı arabuluculuk görüşmeleri sonucu anlaşma oranının %50’den fazla olduğu gözlemlenmektedir. 7. Yargı Paketi kapsamında yapılan değişiklik ile dava şartı arabuluculuk kapsamının genişletilerek diğer uyuşmazlıklarda sağlanan başarı oranının başka uyuşmazlıklar yönünden de sağlanması hedeflenmektedir.

Yukarıda listelenen uyuşmazlık türleri bakımından 01.09.2023 tarihi itibariyle dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartı haline gelmiş olup arabuluculuk yoluna başvurmadan dava açılması halinde ise ilgili davaların dava şartı yokluğu nedeniyle reddine karar verilecektir. Bu nedenle özellikle kira uyuşmazlıkları kapsamında yürütülecek süreçler bakımından uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi ve arabuluculuk görüşmelerinin nasıl yürütüleceği ile taraf teşkilinin nasıl sağlanacağı ve benzeri konular bakımından Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından yayınlanabilecek duyuruları takip etmesini tavsiye ederiz.