Kentsel Dönüşümde Neler Değişti?

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Söz konusu değişiklikler ile, kentsel dönüşüm sürecinin etkinliğinin artırılması, eski ve depreme dayanıksız yapıların daha kısa sürede yenilenmesinin sağlanması ve özellikle malik uyuşmazlıkları nedeniyle dönüşüm süreçlerinin kesintiye uğramasının önlenmesi amaçlanmaktadır.

KARAR ALMA SÜRECİ

Riskli yapılarda dönüşüm sürecinin başlatılabilmesi için aranan oybirliği şartı kaldırılmıştır. Bundan böyle,  riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması için arsa payı oranına göre salt çoğunluk (%50+1) yeterli olacaktır. Böylece azınlık maliklerin projeyi durdurmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

TOPLANTI ÇAĞRISI

Toplantı yapılması için tek bir malikin talebi yeterli kabul edilmiştir. Çağrı, muhtarlıkta veya bina ilan panosunda yapılabilecektir. İlan süresi sonunda tüm maliklere tebliğ yapılmış sayılacaktır.

KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN DURUMU

Karara katılmayan maliklere teklif bildirilecek, 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde,  arsa payları satışa çıkarılabilecektir. Satış önce diğer paydaşlara yapılacak, satın alınmazsa Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (“TOKİ”) veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı devreye girebilecektir.

YIKIM SONRASI ARSA SATIŞI

Riskli bina yıkıldıktan sonra arsa satılacak ise, öncelik kamu kurumlarına verilecektir. Kamu tarafından uygun görülmesi halinde, arsa paylarını satın alınabilecek ve hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecektir.

PARSEL BİRLEŞTİRME

Birden fazla riskli parselin birleştirilmesi kolaylaştırılmıştır. Bu düzenleme ile, daha büyük ve planlı dönüşüm projelerinin önü açılmıştır.

BAŞKA PARSELE İNŞA İMKÂNI

Zemin uygun değilse veya imar engeli varsa yeni yapı başka bir parselde yapılabilecektir. Bu kapsamda, imar hakkı aktarımı mümkün olacaktır.

SATIŞ YAPILMAZSA YENİDEN SATIŞ

İlk satışta pay satın alınmazsa yeniden satış yapılabilecektir. Satış yeri ve tarihi müdürlükçe belirlenecek, 15 gün süreyle ilan yapılacak ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirim gönderilecektir.

MUAFİYETLERİN KORUNMASI

Farklı parsele geçilmesi hâlinde tapu harç muafiyetleri korunacaktır. Muafiyet, alan oranına göre uygulanacaktır.

TEMİNAT ORANI

01.01.2024 sonrası düzenlenen ruhsatlarda teminat oranı, müteahhit talebi üzerine %6’ya göre yeniden düzenlenebilecektir.

TAPU ŞERHİ

Yıkım sonrası “riskli yapı” şerhi kaldırılacak; ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu belirtilecek ve süreç hukuken devam edecektir.

Sonuç olarak, söz konusu düzenlemeler ile kentsel dönüşüm süreçlerinin daha hızlı ve etkin biçimde yürütülmesi, vatandaşların güvenli konutlara daha kısa sürede erişiminin sağlanması ve deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesinin önündeki hukuki ve fiilî engellerin ortadan kaldırılması amaçlanmaktadır. Yönetmelik’in tamamına bu link üzerinden ulaşabilirsiniz.